İngiltere'de Leasehold ve Freehold: Yatırımcıların Bilmesi Gerekenler

Leasehold ve freehold arasındaki ayrımı kavramak, Birleşik Krallık'ta gayrimenkul yatırımının temel bir gerekliliğidir. Diğer pek çok ülkeden farklı olarak İngiltere ve Galler, çift başlıklı bir mülkiyet sistemi üzerine inşa edilmiştir: bu sistemde daire satın almak genellikle arazinin doğrudan mülkiyeti yerine leasehold hakları sağlamaktadır.

Freehold tapu, hem mülkün hem de üzerinde durduğu arazinin sonsuz süreyle mutlak mülkiyetini sahibe tanır. Bu durum, müstakil ve yarı-müstakil mülkler olan evler için geçerli olan standarttır. Leasehold tapu ise belirli bir süre — genellikle 99, 125 veya 999 yıl — boyunca bir mülkü işgal etme ve kullanma hakkını dönüm hakkı sahiplerine devretmeyi öngörür; bu süre dolduğunda mülkiyet, kira sözleşmesi uzatılmadığı takdirde hukuki olarak freeholder'a geri döner.

Kira sözleşmesi süresi, hem mülk değerini hem de mortgage alınabilirliği kritik ölçüde etkiler. Çoğu borç veren, kalan süresi 70 yılın altında olan kiralık mülkler üzerinden kredi açmayı reddeder; mevcut mevzuat uyarınca 80 yılın altına düşen süreler 'evlilik değeri' hesaplamasını tetikleyerek uzatma maliyetlerini önemli ölçüde artırır. Yatırımcılar, durum tespiti kapsamında kalan kira süresini her zaman kontrol etmeli ve sürelerin 85 yıla yaklaştığı durumlarda kira uzatma maliyetleri için bütçe ayırmalıdır.

2022 tarihli Leasehold Reform (Ground Rent) Kanunu, yeni konut sözleşmelerinde toprağa ilişkin kira bedelini 'biber tanesi' değerinin (fiilen sıfır) üzerinde belirlemeyi yasaklamış; 2024 tarihli Leasehold ve Freehold Reform Kanunu ise koruyucu düzenlemeleri önemli ölçüde genişletmiştir. Uluslararası yatırımcılar, Londra'nın premium binalarında yıllık hizmet bedellerinin 5.000 ile 25.000 £'ı aşabileceğini göz önünde bulundurmalıdır; bu unsur net getiri hesaplamalarını ciddi biçimde etkiler ve herhangi bir prospektüste açıklanması zorunludur.